Hvis din bolig er opført efter d. 31/12-1991, eller hvis din lejlighed er taget i brug til beboelse efter d. 31/12-1991 (f.eks. hvis boligen før blev benyttet til erhverv), kan din husleje bestemmes efter den frie markedsleje. Hvis din bolig er omfattet af nogle af disse betingelser, giver det dig som lejer desværre ringe betingelser for at få nedsat huslejen. Dette skyldes at huslejefastsættelsen for disse boliger ikke er reguleret, men der er i stedet fri lejefastsættelse, hvor du med din underskrift på lejekontrakten som udgangspunkt har accepteret den gældende husleje. Derfor kan vi som udgangspunkt desværre heller ikke hjælpe dig. 

Hvis du er i tvivl, om din bolig er omfattet af disse betingelser, kan du altid benytte vores beregner øverst til højre på denne side til at få en indikation af om du betaler for meget i husleje.  

Når man fastsætter huslejen efter det lejedes værdi, kigger man på værdien af boligen i form af beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og lign. Dette sammenligner man med den leje som er almindeligt i området for tilsvarende boliger. Hvis der efter denne vurdering konstateres, at huslejen er væsentlig højere end det der er det lejedes værdi, kan huslejen nedsættes til hvad der reelt er værdien af det lejede.  

Reglerne om fastsættelse af husleje ud fra det lejedes værdi gælder først og fremmest for boliger som ligger i en ureguleret kommune. Selvom din bolig er beliggende i en reguleret kommune kan reglerne om huslejefastsættelse efter det lejedes værdi dog stadig finde anvendelse i flere situationer. Dette er tilfældet hvis din bolig er gennemgribende renoveret, eller hvis der er tale om enkeltværelser hvor udlejer selv bor i boligen, men også hvis der er tale om såkaldte accessoriske enkeltværelser eller 80/20 ejendomme. 

Du kan læse mere om de enkelte situationer nedenfor. 

Hvad er en reguleret og ureguleret kommune?

I Danmark skelner man mellem kommuner som er regulerede og uregulerede. Dette bestemmes ud fra om kommunen var omfattet af den tidligere Boligreguleringslov, hvilket der stadig skelnes mellem i den nuværende Lejelov. En kommune er selv med til at bestemme om de vil være reguleret eller ureguleret. Nedenfor er de danske kommuner som er uregulerede oplistet, så hvis din bolig befinder sig i en af disse kommuner, skal din husleje også som udgangspunkt bestemmes efter det lejedes værdi: 

• Billund 
• Fanø 
• Fredensborg 
• Greve 
• Herning
• Ikast-Brande
• Læsø 
• Mariagerfjord 
• Rebild 
• Ringkøbing-Skjern 
• Samsø 
• Solrød 
• Struer 
• Thisted 
• Tønder 
• Varde 
• Vesthimmerland 
• Ærø 

Hvis din bolig ikke befinder sig i en af de ovenstående kommuner, skal din husleje i stedet som udgangspunkt bestemmes ud fra reglerne om omkostningsbestemt husleje, hvilket du kan læse mere om længere nede. 

Hvad betyder gennemgribende renovering? 

Et gennemgribende renoveret lejemål, er et lejemål som er blevet gennemgribende forbedret, hvilket vil sige, at forbedringerne der er blevet udført i lejemålet væsentligt skal have forøget værdien af lejemålet. Dette kan f.eks. være forbedring af køkken og badeværelse, men kan også være indsættelse af nye termoruder, opsættelse af kviste, opsættelse af altan, forbedring af isolering og lign. Helt specifikt, skal udlejer have foretaget forbedringer for 2.280 kr. pr. kvm., eller et beløb som overstiger 260.738 kr. Desuden skal disse forbedringer også være foretaget inden for en periode på 2 år. Hvis ikke beløbet til forbedringer, inden for en periode på 2 år, overstiger disse beløb, kan udlejen som udgangspunkt ikke kræve leje efter det lejedes værdi med begrundelse om at lejemålet er gennemgribende renoveret. Ofte vil det være anført i en lejekontrakts § 11 vilkår om et lejemål er gennemgribende renoveret, men selvom der står dette i kontrakten, er det ikke sikkert at det altid er tilfældet. Huslejenævnet kan her foretage en prøvelse af om der faktisk er tale om et lejemål som er gennemgribende renoveret.  

Andre tilfælde

En ureguleret kommune og gennemgribende renovering er de mest almindelige tilfælde hvor man benytter det lejedes værdi til at bestemme huslejen. Der er dog også andre mindre benyttede situationer hvor man gør dette. Det er følgende situationer:

• Hvis der er tale om et enkeltværelse hvor udlejer selv bor i boligen  
• Hvis der er tale om et accessorisk enkeltværelse 
• Hvis der er tale om en 80/20 ejendom – hvilken vil sige, at mere end 80% af ejendommen blev benyttet til erhverv fra 1980. 

Når husleje bestemmes ud fra reglerne om omkostningsbestemt husleje, må huslejen ikke overstige det beløb som dækker driftsudgifterne i ejendommen og afkastet af ejendommen værdi. Dette betyder, at din udlejer kun må tage den husleje som dækker driftsudgifterne, som f.eks. kan være skatter, afgifter, forsikring, administration og lign., og som dækker et afkast af ejendommens værdi. Afkastet af ejendommens værdi udgør som udgangspunkt 7% af ejendomsværdien. Din udlejer har dog også under andre forudsætninger mulighed for at fastsætte afkastet efter andre betingelser. 

Udlejeren skal fastlægge driftsbudgettet for hele ejendommen, hvorefter udgifterne skal fordeles ud på boligerne i ejendommen, hvorefter huslejen kan fastsættes. Dette driftsbudget kan huslejenævnet foretage en prøvelse af, hvis der er mistanke om at udlejer tager for meget i husleje, hvor det kan kræves at udlejer skal dokumentere udgifterne.  

For at reglerne om omkostningsbestemt husleje finder anvendelse, er det et krav, at den kommune hvor boligen befinder sig i er en reguleret kommune. Hvis din bolig befinder sig i en reguleret kommune, skal din husleje som udgangspunkt bestemmes ud fra reglerne om omkostningsbestemt husleje. Dog er der visse tilfælde, hvor huslejen bestemmes efter andre regler, selvom din bolig befinder sig i en reguleret kommune. Dette er bl.a. tilfældet hvis dit ejendom er gennemgribende renoveret, som beskrevet undet det lejedes værdi (her gælder de andre tilfælde også). Hvis der d. 1/1-1995 var 6 eller færre lejemål i hele ejendommen, vil din husleje ligeledes blive beregnet anderledes, hvilket vil blive beskrevet i næste punkt. 

Hvis der d. 1/1-1995 var 6 eller færre lejemål til beboelse i den opgang du bor i, er der tale om et småhus. Når der er tale om et småhus, skal huslejen som udgangspunkt regnes efter hvad huslejen er i sammenlignelige lejemål, selvom ejendommen befinder sig i en reguleret kommune. Det skal dog bemærkes, at reglerne om småhuse kun kan finde anvendelse, hvis ejendommen ligger i en reguleret kommune.   

Når huslejen skal beregnes efter hvad der er gældende i sammenlignelige lejemål, laver man ikke et budget, som man vil gøre efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Ved sammenlignelige lejemål foretager man i stedet en konkret vurdering, hvor man ofte vil kigge på huslejen i sammenlignelige lejemål i forhold til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og lign. Disse sammenlignelige lejemål vil for småhuse som udgangspunkt være lejemål hvor huslejen er fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.  

Selvom reglerne for småhuse er opfyldt, kan huslejen alligevel ende med at blive fastsat efter en anden metode. Dette gælder hvis dit lejemål i et småhus er blevet gennemgribende renoveret. I dette tilfælde skal huslejen i stedet beregnes efter reglerne om det lejedes værdi, hvilket som udgangspunkt vil betyde, at din udlejer kan kræve en højere husleje.